Mennyibe kerül az energiatanúsítvány?
Az idei év elejétől kötelező használt lakások eladása esetén is energiatanúsítvány készítése. Sokak számára ez az újabb teher már eleve felháborító volt, mások viszont azon akadtak fenn, hogy a vonatkozó rendeletben szereplő óradíjak és maximális óraszámok ellenére milyen magas árakról lehet hallani. Elég zavaros a kép, az egyes energiatanúsítással foglalkozó oldalak és cikkek sem igazán segítenek a tisztánlátásban. Ezért megpróbálunk rendet tenni a kérdésben.
Az energetikai tanúsítás használt lakások eladása esetén is kötelező lett 2012 elejétől (újépítésű ingatlanok esetében már 2009-ben kötelezővé tették).
kép: freedigitalphotos.net
Érvényességi ideje 10 év, de minden eladásnál újat kell készíttetni. Vannak persze kivételek, így többek között nem kell energiatanúsítvány 50 négyzetméternél kisebb hasznos alapterületű épület esetében, évente 4 hónapnál rövidebb használatra szánt épületre (üdülő), műemlék, helyi védelem alatt álló épületnél, mezőgazdasági épületre, sátorszerkezetekre, műhelyekre, illetve olyan épületre, ahol a belső technológiából származó hőnyereség nagyobb, mint 20 W/m3.
2012. március 28. módosítás: (Nem kell tanúsítványt készíteni) a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról szóló 2011. évi CLXX. törvény (Nemzeti Eszközkezelőről szóló) hatálya alá tartozó tulajdonosváltás és bérbeadás” (esetén).
Mennyibe is kerülhet az energetikai tanúsítás?
A legtöbb helyen, nyilatkozatban azzal találkozni, hogy átlagosan mintegy 20-30 ezer forintba kerül az energetikai tanúsítás egy használt lakás esetén. Ez meglepő lehet, ha azt vesszük, hogy az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet 5500 forintos óradíjat határoz meg a tevékenységre, valamint azt, hogy mindössze 2 óra számolható el egy lakás energetikai tanúsítására. Márpedig ez 11 ezer forintot jelent. Ha ehhez a kiszállási díjat is hozzáadjuk, akkor egy-két ezer forinttal magasabb. De miért mégsem ennyi?
A kormányrendelet szerint az említett költséggel csak olyan lakások esetén lehet számolni, melyeknél „a felelős műszaki vezető igazolja, hogy az épület a kivitelezési dokumentáció és a hozzá tartozó energetikai számításban figyelembe vett méreteknek, adatoknak és anyagjellemzőnek megfelelően valósult meg és a tervezett műszaki jellemzőjű épületgépészeti berendezéseket szerelték be”.
Változás június 1-jétől: a hirdetésben is szerepelnie kell a minősítésnek
11/A. §8 (1) A bérbeadó az épületre, az abban lévő lakásra és nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó, jogszabályban meghatározott energiahatékonysági tanúsítványt vagy annak másolatát a szerződés megkötését megelőzően köteles az új bérlőnek bemutatni, és azt a szerződés megkötésével egyidejűleg az új bérlő részére átadni.
(2) Az új bérlő a bérbeadóhoz intézett írásbeli nyilatkozatával ismeri el az energiahatékonysági tanúsítvány (1) bekezdés szerinti
a) bemutatását annak megtekintésekor,
b) átvételét a szerződés megkötésekor.
(3) Ha a bérbeadásra kínálás médiában megjelenő kereskedelmi közlemény alapján történik, a bérbeadónak gondoskodnia kell a rendelkezésre álló energiahatékonysági tanúsítványban feltüntetett energiahatékonyság-mutató kereskedelmi közleményben történő közzétételéről is.
(1993. évi LXXVIII. törvény)
Iránymutatást kértünk a Belügyminisztériumtól is az ügyben. Ők szintén az előbbi a mondatra hívták fel a figyelmet, valamint megjegyezték: „a rendelet önálló rendeltetési egység (pl. lakás) esetében legfeljebb 2 órában maximálja az energetikai tanúsításnál felszámítható munkadíjat, de csak új épület esetében”.
Ez egyben persze azt is jelenti, hogy „a rendelet más esetekben a tevékenység elvégzésének idejét nem korlátozza, mert igen eltérőek lehetnek a szükséges időtartamok.” Vagyis bármekkora lehet az elszámolt időtartam és az ár a használt lakások esetén.
Félrevezetés 1.
Ugyanakkor félrevezetésnek tűnnek azok a mondatok, melyekkel egy internetes oldalon megjelent cikkben találkozhatunk: [a legkedvezőbb ár, azaz vélhetően az 5500 forintos óradíj] “csak panelre, vagy egy társasház több lakásának együttes felmérésére vonatkozik”, valamint “csak egy meghatározott összterületig érvényes, és a fölött egyedi ajánlat szükséges”.
Miközben az természetesen igaz, hogy egy egész társasház esetében olcsóbb lesz a tanúsítás lakásokra lebontva, mintha csak egy lakásra végeznék el, a rendeletben sem panelre, sem együttes felmérésre, sem pedig összterületre vonatkozó kitétel nincsen. Más kérdés, hogy a tanúsítást végző cég így határozza meg, hogy milyen árakkal kíván dolgozni.
Támpontként egy példa
A tanúsító a tevékenységére vonatkozóan készít egy díjjegyzéket, amiben feltünteti, hogy milyen tevékenységeket kell elvégeznie.
Például egy meglévő régi építésű épület esetében:
a) odautazás ½ óra
b) a tervek tanulmányozása (ha vannak), a helyszín felmérése 1 óra
c) A padláson a határoló szerkezetek feltárása és visszajavítása 2 óra
d) A zárófödém és a pincefödém szerkezetének vizsgálata a rétegterv megállapítása 1 óra
e) Az épületgépészeti rendszerek adatainak meghatározása, a jellemzők összeírása 1 óra
f) visszautazás 1/2 óra
g) otthon a számítások elvégzése 2 óra
h) a tanúsítvány feltöltése az adatbázisba, másolás, postázás a tanúsítvány eljuttatása a megrendelőhöz ½ óra
Ebben az esetben az 5500,- Ft-os óradíj számítható fel a b,c,d,e,g, h tevékenység esetében, az utazásnál az 5500 Ft-os óradíj fele.
Ha a tanúsító úgy gondolja, hogy a feladat például a feltárás miatt speciális feladatnak tekinthető, akkor ez esetben az 5500,- Ft-os óradíj maximum 2,5 szerese is felszámítható, nyilván a speciális tevékenységek elvégzésének idejére. (Példánk szerint pl. a b), c) d) és e) feladatrészek és esetleg a g) feladatrészek tekintetében). Az óradíj mértéke a feladat nehézségétől függően változhat 5500,- Ft és 13 750,- Ft között, de alapvetően a megrendelő és a tanúsító megállapodásától függ.
Itt mindjárt találkozhatunk két olyan árral, amiről eddig nem volt szó. Az egyik az utazásra elszámolható költség, a másik pedig az ún speciális óradíj. Nézzük, ezekről mit mond a rendelet:
5) Az utazással eltöltött idő óradíja nem haladhatja meg a tanúsítás óradíjának 50%-át.
(6) Kivételes esetben az (1) bekezdésben meghatározottnál magasabb összegű óradíj is megállapítható, ha a tanúsítási tevékenység hosszabb tudományos vizsgálódást vagy a megrendelésben rögzített, speciális műszeres vizsgálatot igényel. A kivételes óradíj felső határa az alapdíj két és félszerese lehet.
Ez indokolja tehát a példában említett összegeket. De az is szerepel itt, hogy az óradíj alapvetően a megrendelő és a tanúsító megállapodásától függ.
Félrevezetés 2.
Az interneten ugyanakkor lehet találkozni olyan félrevezető kijelentésekkel, mint például, hogy a “kiszállásnak további nm, illetve km alapú díjszabása is van”.
Ez nem igaz.
További tétel: a költségátalány
4) A tanúsító költségként csak az utazással, illetőleg a szemlével, a fényképezéssel, felméréssel, valamint a fénymásolással járó szükséges és igazolt készkiadásait számíthatja fel. A tanúsító a számlával nem igazolható, de szükségszerűen felmerülő költségeinek (posta, telefon, irodaszer, stb.) fedezésére költségátalányt is megállapíthat, amely legfeljebb a díj 10%-a lehet.
Tehát nemcsak óradíj és számlával igazolt költségek számolhatók el a megrendelőnek, hanem még költségátalány is. Erről azt kell tudni, hogy csak a számlával nem igazolt költségek tekintetében érvényesíthető. Ezek lehetnek pl. az utazáshoz kapcsolódó költség (benzin), vagy a számításhoz vásárolt szoftver használat költsége, vagy másolás díja, ha nincs róla külön számla, hanem pl. a mérnökiroda rendelkezik másolóval. A rendelet nem zárja ki részben számlás költségek érvényesítését és további átalány alkalmazását.
A rendelet a díj szót alkalmazza a 10%-os költségátalányra vonatkozó szabálynál és nem az alapdíj vagy óradíj kifejezést. Ezért a költségátalány maximális mértéke a tevékenység teljes díjának 10%-át nem haladhatja meg. A költségátalány esetében is a tényleges és reális költségeket kell alapul venni. A számlával nem igazolt költség esetében nem egy konkrét %-ot határoz meg a rendelet, hanem a maximumot. Az esetleg kiugró esetekben a megrendelőnek és a tanúsítónak a megállapodása lehet a mérvadó, amennyiben nem tartja elfogadhatónak az adott díjjegyzéket a megrendelő, akkor kérheti ennek magyarázatát, vagy kérhet más tanúsítótól ajánlatot.
Verseny van
A példából az látható, hogy mennyivel is kerülhet adott esetben többe egy használt lakás esetén a tanúsítás díja, s hogy miért számolhatnak el rá teljesen jogszerűen több mint 2 órát. Ne lepődjünk meg tehát, ha magasabb díjakkal találkozunk. Ugyanakkor ne is fogadjuk el azokat automatikusan, hiába indokolja azt bármivel is a tanúsítást végző szakember. Nem törvénytelen a magas költségeket elszámolni, de mivel verseny van, nem biztos, hogy érdemes. Általános gyakorlat, hogy legalább 3 ajánlatot kér a megrendelő, és ez alapján választ.
Az egyes cégek árai tehát eltérőek, így érdemes körülnézni a piacon: http://www.mek.hu/index.php?option=com_content&task=view&id=65&Itemid=61. A Magyar Építész Kamara honlapján, az energiatanúsítókat kiválasztva megkapjuk a felsorolást. Amennyiben nem vagyunk elégedettek a munkával, akkor a kamarához is fordulhatunk, mely jogos panasz esetén fegyelmi eljárást indít a bepanaszolt ellen.
Amire még nem árt figyelni, hogy ezek a díjak nettó díjak, tehát áfa nélkül értendők, azaz rájuk rakódik még a 27 százalékos áfa is.
Valójában mekkora munkáról van szó?
Félrevezetés 3.
[Szükségesek]
“- Építészeti dokumentumok (alaprajzok, homlokzati rajzok, metszetek, rétegrend)
– Gépészeti dokumentumok (műszaki leírás a gépészeti rendszerről)
– Nyilatkozat a felelős műszaki vezető részéről a tervnek való megfelelőségről”
“Hiába áll rendelkezésre a teljes dokumentáció, egy öreg épület esetében az már nem sokat ér, és mindenképp
teljes felmérést kell készíttetni”.
Súlyosan hangzó mondatok, s ilyenkor a megrendelő felkészül a legrosszabbra, valamint egy komoly számlára. De azért szögezzük le, hogy használt ingatlannál ezek a tervek nem szükségesek, a felmérést például a rendeletben meghatározott számítási (szemrevételezési, becslési) módszerrel kell elvégezni, ha a tulajdonos úgy dönt. Nem kell tehát a tulajdonosnak semmiféle tervek elkészítéséért fizetni.
A kormányrendelet A tanúsítás szabályai című fejezete szerint egyrészt
5. § (1) (b) használt lakásnál a tanúsítást a mért energiafogyasztási adatokból számítva a rendelkezésre álló számlák és tervrajzok alapján kell elvégezni.
(2) A tulajdonos döntése szerint a tanúsítást a Rend.-ben meghatározott számítási (szemrevételezési, becslési) módszerrel kell elvégezni.
Az ún. teljes felmérés ennyit jelent, tervek készítésére tehát nincs szükség.
A legtöbb esetben, átlagos, 30-150 négyzetméteres lakásoknál ez a munka nem igényel több időt 2 óránál, s bruttó 20 ezer forint alatt jön ki a teljes költség. Nyilván ezzel lehet vitatkozni, úgy tűnik, hogy sokan igyekeznek is minden lehetőséget és eszközt megragadni, hogy az árak magasabb szintre álljanak be. Jelenleg a gyakorlat azt mutatja, hogy az árak a 15 ezer forintos szint felett szóródnak, s a szakemberek legtöbbször 25-30 ezres összeget mondanak. Ugyanakkor az ingatlanközvetítők azt tapasztalják, hogy a náluk bejelentkező energiatanúsítókból több van, mint megrendelőből. Ez alapján azt lehet mondani, hogy nagyobb a kínálat, mint a kereslet, ami a továbbiakban minden valószínűség szerint lejjebb hajtja az árakat.
Ami még itt lényeges: a tanúsító felelőssége, hogy a megfelelő hőtechnikai paramétereket és a tényleges méreteket vegye figyelembe. A megrendelőnek a tanúsításnál minőséggel, szaktudással nem kell foglalkoznia, csak azzal, hogy a piacon a legolcsóbb szakembert válassza.
Két fontos dolog
Az egyik a rendelet szerint kötelező díjjegyzék:
10. § (1) A tanúsító tevékenysége elvégzéséért díjra jogosult, amelyet a tanúsítás elkészítésére fordított idő alapján úgy kell megállapítani, hogy a tanúsítás díja megkezdett óránként legfeljebb 5500 forint. Ezen igényt – díjjegyzékkel – a szerződéskötéskor és a tanúsítás elkészítésekor, átadásakor érvényesíteni kell.
(3) A díjjegyzékben részletezni kell a tanúsítási tevékenységre fordított időt és az óradíjat, a költségtérítést és az ezeket terhelő általános forgalmi adó összegét.
A másik pedig:
10. § (7) A tanúsító a tanúsítási tevékenység során köteles költségkímélő megoldásokat alkalmazni.
Kedvezmények az ingatlanközvetítőktől
Azok az ingatlanközvetítők, akik nap mint nap találkoznak az energetikai tanúsítvány problémájával, úgy nyilatkoztak, hogy kezd már kialakulni a tanúsításnál egy gyakorlat, ahogy a versenyképes árak is.
Az ingatlanközvetítők meghatározott tanúsító cégekkel partneri viszonyt alakítanak ki, akik a biztos megrendelésekért cserébe csökkentik az árat. Ráadásul mindinkább terjed az a gyakorlat, hogy az ingatlanközvetítők átvállalják az energetikai tanúsítás költségét az ügyfelektől, s persze hozzák a megfelelő szakembert is, így az eladóknak nincs gondjuk erre.
Szankciók csak jövőre
Habár már az idei év elejétől kötelező az energetikai tanúsítás lakás eladása esetén, szankcionálni csak 2013. január 9-étől fogják (a szankciókat az épületek energiahatékonyságáról szóló 2010/31/EU irányelv 27. cikke írja elő). “Az energetikai tanúsítványok ellenőrzése és szankcionálása együtt valósítható meg a leghatékonyabban és ekkorra lehet a megfelelő rendszer kialakításával erre felkészülni” – jelezte lapunknak a Belügyminisztérium.
A lakáshirdetésekben meg kell jelölni az energetikai minősítést januártól
Budapest, 2012. április 25., szerda (MTI) – Aki árulja vagy bérbeadásra kínálja a lakását, annak a kereskedelmi médiában történő hirdetéskor jövő év január 9-től meg kell jelölnie a lakás energetikai minősítését – egyebek mellett ezt tartalmazza az a kormányrendelet tervezet, amely a kormány honlapján jelent meg.
Az eredeti rendelet azt írja elő, hogy 2009-től aki eladja vagy egy évnél hosszabb időre bérbe adja a lakását, annak kötelező elkészíttetnie az energetikai tanúsítványt. Ehhez képest új szabály, hogy a hirdetésben fel kell tüntetni az energetikai besorolást (az A, B, vagy más betűjelet).
A tervezett módosítás a bérletbe adók számára az egy évnél hosszabb bérbeadás esetében 2015-ig önkéntessé végéig teszi a kötelező tanúsítvány elkészíttetését. Így aki él ezzel a lehetőséggel, az nem hirdetheti a bérbeadást.
A tanúsítványt a jövőben az építésügyért felelős minisztérium honlapján elérhető szoftverrel kell elkészíteni, amely automatikusan kódszámot ad minden épületre. Az adásvételi szerződést csak akkor fogadja el az ingatlan-nyilvántartás, ha szerepel benne ez a kódszám.
Az energetikai tanúsítvány továbbra is 10 évig lesz érvényes, de ha a követelmények időközben változnak, akkor újra el kell készíttetni a tanúsítványt.
Végül új előírás a tervezetben, hogy nemcsak az azonos lakásoknál, hanem az azonos terv alapján, azonos gépészettel készített családi házaknál sem kell valamennyinél újra számolni a tanúsítványt, az első alapján kiállítható a többire is.
Még egy érdekesség
Korábban arról volt szó, hogy bérbeadás esetében csak 1 éves vagy annál rövidebb időtartamú bérbeadásnál nem kell tanúsítvány készíttetni, minden más esetben igen. Itt azonban azóta történt egy kis változás: 2012. június 1-jétől 2015 december 31-ig csak akkor kell új bérleti szerződések esetében az energetikai tanúsítvány, ha a bérleti szerződés egy teljes épületre szól.
Ugyanakkor az idei év elejétől június 1-jéig kell tanúsítvány a lakások bérbeadásánál is.
A Belügyminisztérium mindezt úgy magyarázta, hogy “az épületek energiahatékonyságáról szóló 2010/31/EU irányelv 27. cikke (1) bekezdés 4. albekezdése szerint, csak az önálló rendeltetési egységek esetében ad lehetőséget bérbeadásnál a tanúsítási kötelezettség elhalasztására 2015. december 31-ig, épületek esetében nem. A 2012. január 1-től június 1-ig terjedő időszakra vonatkozó előírás indoka az, hogy a lakástörvény módosítása az egyes törvények Alaptörvénnyel összefüggő módosításáról szóló 2011. évi CCI. tv. 48. részben csak 2012. június 1-jén lép hatályba, és sajnos nem helyezte hatályon kívül a jelenlegi előírást.”
forrás: ingatlanmagazin.com